Czysta hipoteka: wykreślenie wpisów w księdze wieczystej po zakończeniu postępowania upadłościowego
Gdy życie finansowe wypadło ci z rąk, a zobowiązania zaczęły rosnąć szybciej niż możliwości ich spłaty, upadłość konsumencka staje się dla wielu Polaków jedynym ratunkiem. W 2024 roku 21 187 osób ogłosiło upadłość konsumencką – jest to rekordowy wynik od 15 lat, odkąd ta procedura została wprowadzona do polskiego prawa. Ta liczba zdaje się rosnąć z roku na rok, odzwierciedlając trudną sytuację gospodarczą wielu gospodarstw domowych.
Jednak dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, upadłość to nie tylko wyjście z pętli zadłużenia – to również wymóg spłaty tego zobowiązania, najczęściej poprzez sprzedaż nieruchomości. Co się dzieje z hipoteką wpisaną w księdze wieczystej po zakończeniu całego postępowania? Jak uniknąć sytuacji, w której nieruchomość pozostaje „brudna” – tzn. obciążona hipoteką pomimo spłacenia długu?
Artykuł przeznaczony jest dla osób dotkniętych upadłością, które chcą zrozumieć procedurę wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych. Wykreślenie hipoteki to ostatni, ale niezwykle ważny krok – dający ci lub twoim spadkobiercom pełną swobodę dysponowania nieruchomością.
Hipoteka w kontekście upadłości konsumenckiej – podstawowe pojęcia
Co to jest hipoteka?
Hipoteka to prawo rzeczowe, które bank (lub inny wierzyciel) ustanawia na nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka zabezpiecza oznaczoną wierzytelność – czyli konkretny dług – oraz roszczenia o odsetki i koszty postępowania.
Kluczowa cecha hipoteki to jej charakter akcesoryjny – oznacza to, że hipoteka istnieje wyłącznie dopóty, dopóki istnieje dług, którego spłatę zabezpiecza. Jak wskazuje orzecznictwo: „wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki”.
Księga wieczysta – struktura i znaczenie
Księga wieczysta to rejestr, w którym wpisywane są prawa do nieruchomości oraz wszelkie obciążenia, w tym hipoteki. Każda nieruchomość w Polsce posiada swoją księgę wieczystą, prowadzoną przez właściwy sąd rejonowy. Hipoteka wpisywana jest w Dziale IV księgi wieczystej, co oznacza, że każdy może sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona.
Pojawienie się wpisu hipoteki w księdze wieczystej sprawia, że nieruchomość jest mniej atrakcyjna dla potencjalnych kupujących. Dzieje się tak, ponieważ bank ma prawo do dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości bez względu na to, kto w danym momencie jest jej właścicielem – nawet jeśli została sprzedana nowej osobie.
Hipoteka w postępowaniu upadłościowym – szczególne zasady
Ogłoszenie upadłości a sytuacja kredytobiorcy
W momencie, gdy sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości konsumenckiej, następuje natychmiastowa wymagalność wszystkich zobowiązań, w tym kredytu hipotecznego. Oznacza to, że zamiast spłacać kredyt w ratach przez kolejne lata, zobowiązanie w całości staje się natychmiast do spłacenia.
Co się dzieje z hipoteką:
- Hipoteka nie wygasa automatycznie.
- Nieruchomość obciążona hipoteką przechodzi do masy upadłości.
- Syndyk (zarządca masy upadłości) przejmuje kontrolę nad majątkiem dłużnika.
- Syndyk ma obowiązek sprzedać nieruchomość, aby zaspokoić wierzycieli.
Rola syndyka w zarządzaniu nieruchomością
Syndyk to osoba powołana przez sąd do zarządzania majątkiem upadłego. Jego głównym zadaniem jest sprzedaż majątku oraz podzielenie uzyskanych środków pomiędzy wierzycieli. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką syndyk:
- Ustala wartość nieruchomości poprzez wycenę.
- Wystawia nieruchomość na sprzedaż (najczęściej w przetargu publicznym).
- Uzyskane ze sprzedaży środki w pierwszej kolejności przekazuje wierzycielowi hipotecznemu (bankowi).
Procedura wykreślenia hipoteki – krok po kroku
Etap 1: Sprzedaż nieruchomości przez syndyka
Po ogłoszeniu upadłości syndyk ma obowiązek sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. Procedura ta obejmuje:
- Spis inwentarza: W ciągu 30 dni od ogłoszenia upadłości syndyk sporządza spis majątku i jego oszacowanie.
- Plan likwidacyjny: Syndyk sporządza plan sprzedaży majątku.
- Wycena nieruchomości: Profesjonalna wycena wartości nieruchomości.
- Ogłoszenie sprzedaży: Publiczne ogłoszenie o możliwości nabycia nieruchomości.
- Zawarcie umowy: Nieruchomość zostaje sprzedana nabywcy, który wpłaca pełną kwotę.
Etap 2: Co dzieje się po sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym powoduje automatyczne wygaśnięcie hipoteki. Oznacza to, że w momencie zawarcia umowy sprzedaży hipoteka przestaje istnieć w stosunku do tej nieruchomości.
Praktycznie rzecz biorąc:
- Kupujący otrzymuje nieruchomość wolną od hipoteki.
- Środki uzyskane ze sprzedaży trafiają do syndyka.
- Bank (wierzyciel hipoteczny) otrzymuje pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń z uzyskanej kwoty.
Etap 3: Umorzenie wierzytelności a wygaśnięcie hipoteki
Jeśli po sprzedaży nieruchomości pozostanie zadłużenie wobec banku (np. kredyt był wyższy niż wartość nieruchomości), dług może zostać objęty planem spłaty wierzycieli. Po wykonaniu tego planu sąd może umorzyć pozostałą część długu.
Kluczowe orzeczenie Sądu Najwyższego:
W uchwale z 4 kwietnia 2023 roku (III CZP 11/22), siedmioro sędziów Izby Cywilnej Sądu Najwyższego orzekło:
„Umorzenie wierzytelności na podstawie art. 369 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2016 r., skutkuje wygaśnięciem hipoteki na nieruchomości stanowiącej własność osoby trzeciej, ustanowionej na zabezpieczenie tej wierzytelności”.
—SSN M. Łodko, SSN M. Łochowski, SSN E. Stefańska, SSN T. Szanciło, SSN K. Wesołowski, SSN M. Załucki, SSN K. Zaradkiewicz, Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego, Na posiedzeniu niejawnym 4 kwietnia 2023 r. w Warszawie
To rozstrzygnięcie ma ogromne znaczenie: nawet jeśli nieruchomość została sprzedana trzeciej osobie, a dług został umorzony, hipoteka automatycznie wygasa. Jednak to automatyczne wygaśnięcie musi być ujawnione w księdze wieczystej poprzez wykreślenie wpisu.
Etap 4: Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Gdzie i jak złożyć wniosek?
Wniosek o wykreślenie hipoteki należy złożyć w sądzie rejonowym – w wydziale ksiąg wieczystych, właściwym dla nieruchomości (czyli sądzie na terenie, gdzie nieruchomość się znajduje).
Wniosek można złożyć:
- Osobiście – w biurze podawczym lub kasie sądu.
- Pocztą – na adres sądu.
- Kurierem – z potwierdzeniem dostarczenia.
Dokument: formularz KW-WPIS
Wykreślenie hipoteki wymaga wypełnienia urzędowego formularza KW-WPIS (wniosek o wpis, zmianę lub wykreślenie w księdze wieczystej). Formularz można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości.
Jak wypełnić formularz:
Strona 1:
- Pole 1: Nazwa sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą.
- Pole 2: Numer wydziału (zazwyczaj jest to wydział o numerze rzymskim).
- Pole 3: Numer księgi wieczystej nieruchomości.
- Pozostałe pola: Przekreślić.
Strona 2:
- Zaznaczyć krzyżykiem pole „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”.
- Pole „Treść żądania”: Wpisać: „Wniosek o wykreślenie hipoteki [typ: umowna/kaucyjna], w kwocie [kwota], na rzecz [nazwa banku]”.
Strona 3:
- Pole „dane wnioskodawcy”: Przekreślić „uczestnika postępowania”.
- Uzupełnić dane właściciela (imię, nazwisko, adres, PESEL).
- Jeśli majątek jest wspólny, podać dane wszystkich współwłaścicieli.
Strona 4:
- Pole 84: Opisać załączony dokument (np. „List mazalny z dnia [data]”).
- Pole 85: Podać informację o opłacie.
- Podpis i data.
Wymagane dokumenty
Aby złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki, należy przygotować:
- Wypełniony formularz KW-WPIS (2 egzemplarze).
- Dokument potwierdzający wygaśnięcie hipoteki:
- Po sprzedaży: Plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży (wydany przez syndyka).
- Po umorzeniu: Zaświadczenie syndyka o umorzeniu zobowiązania lub postanowienie sądu.
- Dowód uiszczenia opłaty sądowej.
Opłata sądowa
Za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej należy uiścić opłatę sądową w wysokości 100 zł.
Opłata może być uiszczona poprzez:
- Elektroniczne znaki opłaty sądowej – kupione przez internet na portalu opłat sądowych (następnie wydrukowane i dołączone do wniosku).
- Tradycyjny przelew – na rachunek bankowy sądu, z wpisaniem w tytule przelewu numeru księgi wieczystej oraz informacji „Opłata za wykreślenie hipoteki”.
- Wpłatę gotówkową – w kasie sądu.
Czas procedury
Procedura wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nie ma ustawowo określonego terminu. Praktyka wskazuje:
- W mniejszych miejscowościach: 2–4 tygodnie.
- W średnich miastach: 1–2 miesiące.
- W dużych miastach (np. Warszawa, Kraków): 2–6 miesięcy.
- W skomplikowanych przypadkach: nawet 12 miesięcy.
Średni czas wynosi około 3 miesięcy. Warto pamiętać, że obciążenie wydziału ksiąg wieczystych bezpośrednio wpływa na szybkość procedury.
Problemy praktyczne – co gdy bank/syndyk odmawia współpracy?
Sytuacja: Syndyk nie wydaje dokumentu potwierdzającego wygaśnięcie hipoteki
Czasami syndyk lub bank odmawia wydania listu mazalnego (zgody na wykreślenie hipoteki). Dzieje się to szczególnie w przypadku bankructwa wierzyciela (przykład: Getin Noble Bank) lub gdy wierzyciel twierdzi, że wierzytelność nie wygasła.
Rozwiązanie:
Jeśli syndyk lub bank odmawia współpracy, możesz:
- Złożyć pozew do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
- Dołączyć do pozwu dowody potwierdzające wygaśnięcie wierzytelności:
- Postanowienie sądu o umorzeniu długu.
- Zaświadczenie syndyka o sprzedaży nieruchomości.
- Dokument potwierdzający spłatę zadłużenia.
- Czekać na orzeczenie sądu – sąd wydaje postanowienie, które zastępuje zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki.
W przypadku kredytów frankowych (nieważnych) sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana, ale rozwiązanie jest takie samo – pozew o uzgodnienie treści.
Tabela porównawcza – scenariusze wykreślenia hipoteki
| Scenariusz | Sposób wykreślenia | Czas procedury | Koszt | Trudności |
|---|---|---|---|---|
| Zwyczajna spłata kredytu (bez upadłości) | List mazalny banku + wniosek KW-WPIS | 2–6 miesięcy | 100 zł opłaty | Rzadko; bank zazwyczaj współpracuje |
| Upadłość + sprzedaż nieruchomości | Automatyczne wygaśnięcie; wniosek oparty na planie podziału | 2–4 tygodnie po sprzedaży | 100 zł opłaty | Niska; syndyk zazwyczaj wydaje dokumenty |
| Upadłość + umorzenie wierzytelności | Automatyczne wygaśnięcie; wniosek oparty na postanowieniu sądu | 2–6 miesięcy | 100 zł opłaty | Średnia; wymaga dokumentu z sądu |
| Niechętny wierzyciel / upadły wierzyciel | Pozew o uzgodnienie KW | 6–12 miesięcy | 100 zł + koszty procesu | Wysoka; wymaga procesu sądowego |
| Kredyt frankowy (unieważniony) | Prawomocny wyrok + wniosek KW-WPIS | 2–6 miesięcy | 100 zł opłaty | Średnia; bank może odmawiać |
Historia pani Marii z Mazowsza
Sytuacja początkowa:
Pani Maria, lat 45, z Mazowsza w 2016 roku zaciągnęła w banku kredyt hipoteczny na kwotę 400 000 zł na 25 lat. Nieruchomość (mieszkanie) została obciążona hipoteką na rzecz banku. Przez 8 lat regularnie spłacała raty kredytu.
Punkt zwrotny:
W 2024 roku Maria straciła pracę i zaległa ze spłatą kredytu. Bank zaczął windykować dług. Po kilku miesiącach bez dochodów i rozważaniu różnych opcji Maria postanowiła ogłosić upadłość konsumencką.
Postępowanie upadłościowe (2024–2025):
- Marzec 2024: Maria złożyła wniosek o upadłość w sądzie rejonowym.
- Maj 2024: Sąd wydał postanowienie o ogłoszeniu upadłości.
- Czerwiec 2024: Syndyk przejął mieszkanie i sporządził jego wycenę – wartość wyniosła 350 000 zł.
- Lipiec–Wrzesień 2024: Syndyk wystawił mieszkanie na sprzedaż w przetargu publicznym.
- Październik 2024: Mieszkanie zostało sprzedane za 340 000 zł.
- Listopad 2024: Ze sprzedaży wynika zadłużenie wobec banku na kwotę 60 000 zł (plus odsetki i koszty).
Wykreślenie hipoteki:
- Syndyk wydał zaświadczenie o sprzedaży i podziale sumy.
- Maria złożyła wniosek KW-WPIS do Sądu Rejonowego w Warszawie.
- Zajęło to prawie 3 miesiące.
- W lutym 2025 hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej.
Finał:
Pozostałe zadłużenie (60 000 zł) zostało objęte planem spłaty wierzycieli. Po wykonaniu tego planu (35 miesięcy) Maria otrzymała umorzenie reszty długu. Jej nieruchomość (tym razem we własności nowego właściciela) jest teraz całkowicie wolna od hipoteki. Maria, choć straciła mieszkanie, otrzymała szansę na nowy start finansowy.
FAQ – Najczęściej Zadawane Pytania
Czy hipoteka wygasa automatycznie po sprzedaży nieruchomości w upadłości?
Tak, zgodnie z art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym powoduje automatyczne wygaśnięcie hipoteki w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Jednak to wygaśnięcie musi być ujawnione w księdze wieczystej poprzez złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.
Czy hipoteka wygasa również po umorzeniu wierzytelności?
Tak, i to jest bardzo ważne. Sąd Najwyższy orzekł (III CZP 11/22 z 4 kwietnia 2023 r.), że umorzenie wierzytelności w postępowaniu upadłościowym skutkuje automatycznym wygaśnięciem hipoteki, niezależnie od tego, na czyją nieruchomość była wpisana. Hipoteka wygasa z mocy prawa, ponieważ zasada akcesoryjności hipoteki (hipoteka żyje tylko tyle, ile żyje dług) uniemożliwia istnienie hipoteki bez wierzytelności.
Kto ma obowiązek złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?
Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny (bank) ma obowiązek dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki. W praktyce oznacza to wydanie dokumentu potwierdzającego wygaśnięcie wierzytelności. Jednak faktyczne złożenie wniosku o wykreślenie najczęściej leży po stronie właściciela nieruchomości (lub jego spadkobierców, jeśli właściciel zmarł).
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Opłata sądowa wynosi 100 zł. To stała opłata, niezależnie od wysokości hipoteki czy wartości nieruchomości. Dodatkowo możesz ponieść koszty, jeśli skorzystasz z pomocy kancelarii prawnej lub biura porad, ale nie jest to obowiązkowe.
Ile czasu trwa procedura wykreślenia hipoteki?
Nie ma ustawowo określonego terminu. W praktyce procedura trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, średnio około 3 miesięcy. W dużych miastach (Warszawa, Kraków) może to trwać nawet 6 miesięcy ze względu na obciążenie wydziałów ksiąg wieczystych.
Co robić, jeśli bank/syndyk odmawia wydania zgody na wykreślenie hipoteki?
Możesz złożyć pozew do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W pozwie powinieneś wykazać, że wierzytelność wygasła (np. poprzez umorzenie, sprzedaż nieruchomości czy spłatę). Sąd wydaje wtedy postanowienie, które zastępuje zgodę wierzyciela.
Czy hipoteka podlegająca wygaśnięciu uniemożliwia sprzedaż nieruchomości?
Nie, można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką, ale jest to znacznie mniej atrakcyjne dla kupujących. Hipoteka będzie nadal obciążać nieruchomość nawet po jej sprzedaży, chyba że dojdzie do ujęcia jej wygaśnięcia w umowie sprzedaży. Dlatego czysta księga wieczysta (bez hipoteki) jest bardzo ważna dla płynności obrotu nieruchomościami.
Czy można wykreślić hipotekę przed sprzedażą nieruchomości?
Nie, o ile hipoteka nie wygasła wcześniej (np. poprzez umorzenie wierzytelności). Dopóki istnieje dług, hipoteka istnieje. Po sprzedaży lub umorzeniu – tak, można wykreślić hipotekę.
Wnioski i rekomendacje
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to pozornie prosty krok administracyjny, ale ma ogromne znaczenie prawne i praktyczne. Dla osób przechodzących przez postępowanie upadłościowe jest to ostatni etap „oczyszczenia” nieruchomości z obciążeń.
Kluczowe punkty do zapamiętania:
- Hipoteka wygasa automatycznie po sprzedaży nieruchomości lub umorzeniu wierzytelności, ale wykreślenie musi być formalnie ujawnione w księdze wieczystej.
- Wniosek o wykreślenie należy złożyć w sądzie rejonowym – w wydziale ksiąg wieczystych.
- Koszt to tylko 100 zł opłaty sądowej.
- Procedura zajmuje średnio 3 miesiące, ale może się różnić w zależności od obciążenia sądu.
- Jeśli bank/syndyk odmawia współpracy, możesz wnieść pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej.
Czysta księga wieczysta to nie tylko formalność – to podstawa pełnej swobody dysponowania nieruchomością. Dla osób, które przeszły upadłość, jest to również symbol nowego początku.